Immobilienverkauf und Immobilienkauf in Österreich: Steuern, Gebühren und Immobilienertragssteuer

Der Verkauf einer Immobilie hat nicht nur zivilrechtliche Auswirkungen, sondern führt regelmäßig auch zu steuerlichen und gebührenrechtlichen Konsequenzen. Für Privatpersonen, die eine Liegenschaft verkaufen oder erwerben möchten, sind insbesondere drei Bereiche von zentraler Bedeutung: die Grunderwerbsteuer, die Grundbuchseintragungsgebühr sowie die Immobilienertragsteuer. Zusätzlich können abhängig von Lage und Art der Liegenschaft Genehmigungspflichten nach den jeweiligen Grundverkehrsgesetzen der Bundesländer bestehen.

Eine unzutreffende steuerliche Einordnung oder eine formell fehlerhafte Vertragsabwicklung kann dazu führen, dass sich die Eigentumsübertragung verzögert, steuerliche Nachforderungen entstehen oder in Einzelfällen sogar finanzstrafrechtliche Risiken auftreten. Umso wichtiger ist es, bereits im Vorfeld zu wissen, welche Kosten und Schritte beim Immobilienverkauf und Immobilienkauf tatsächlich zu berücksichtigen sind.

Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Beim Erwerb einer Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Steuerpflichtig ist bereits der Abschluss eines Kaufvertrages oder eines vergleichbaren Rechtsgeschäfts, das einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet. Eine Eintragung im Grundbuch ist für die Entstehung der Steuerpflicht noch nicht erforderlich.

Der allgemeine Steuersatz beträgt 3,5 Prozent der Gegenleistung. In der Praxis entspricht die Gegenleistung in den meisten Fällen dem vereinbarten Kaufpreis der Immobilie. Allerdings kann sich der Steuersatz ändern, wenn ein Grundstück unentgeltlich oder teilweise unentgeltlich übertragen wird, etwa innerhalb der Familie.

In solchen Fällen gilt ein begünstigter Stufentarif. Für die ersten EUR 250.000,00 beträgt die Steuer 0,5 Prozent, für die nächsten EUR 150.000,00 2 Prozent und für darüber hinausgehende Beträge 3,5 Prozent. Diese Begünstigung gilt jedoch nur für bestimmte Angehörige.

Zur sogenannten Gegenleistung zählen neben dem Kaufpreis auch übernommene Darlehensverbindlichkeiten oder sonstige Leistungen, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Erwerb stehen. Maßgeblich ist stets eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung des Vorgangs.

In der Praxis wird die Grunderwerbsteuer im Rahmen der Vertragsabwicklung meist vom Rechtsanwalt oder Notar selbst berechnet und an das Finanzamt abgeführt. Erst wenn die Steuer ordnungsgemäß entrichtet wurde, kann die Eigentumseintragung im Grundbuch durchgeführt werden.

Eigentumserwerb und Grundbuch

Auch wenn der Kaufvertrag bereits unterzeichnet wurde, entsteht Eigentum an einer Immobilie in Österreich erst mit der Eintragung im Grundbuch. Der Kaufvertrag begründet zunächst lediglich den Anspruch auf Übertragung des Eigentums.

Für die Eintragung des Eigentumsrechts fällt grundsätzlich eine Grundbuchseintragungsgebühr von 1,1 Prozent an. Bemessungsgrundlage ist in entgeltlichen Fällen üblicherweise der Kaufpreis der Immobilie.

Der Gesetzgeber hat außerdem eine befristete Gebührenbefreiung für bestimmte Wohnraumerwerbe vorgesehen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht sowie für bestimmte Pfandrechte bis Mitte 2026 entfallen. Voraussetzung ist insbesondere, dass der Erwerb der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient und tatsächlich ein Hauptwohnsitz begründet wird.

Formale Fehler bei den Grundbuchsanträgen können zu Verzögerungen oder sogar zur Abweisung führen. Ohne ordnungsgemäße Eintragung im Grundbuch kommt ein Eigentumserwerb rechtlich nicht zustande.

Immobilienertragsteuer beim Verkauf

Für Verkäufer ist vor allem die Immobilienertragsteuer relevant. Private Grundstücksverkäufe unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer. Der Steuersatz beträgt 30 Prozent.

Besteuert wird der Gewinn aus dem Verkauf, also die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anschaffungskosten der Immobilie. Zu den Anschaffungskosten zählen insbesondere der ursprüngliche Kaufpreis, bestimmte Nebenkosten des Erwerbs sowie nachträgliche Herstellungsaufwendungen.

Bei „sehr alten“ Grundstücken gelten besondere pauschale Regelungen. Als sogenannte Altgrundstücke werden Immobilien bezeichnet, die bereits vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und daher ursprünglich nicht der später eingeführten Immobilienertragsteuer unterlagen.

Für solche Altgrundstücke sieht das Steuerrecht eine vereinfachte pauschale Berechnung der Anschaffungskosten vor. Diese werden grundsätzlich pauschal mit 86 Prozent des Verkaufserlöses angesetzt. Dadurch gelten pauschal 14 Prozent des Verkaufserlöses als steuerpflichtiger Gewinn.

Auf diesen Gewinn wird anschließend die Immobilienertragsteuer von 30 Prozent angewendet. Effektiv ergibt sich dadurch in vielen Fällen eine Steuerbelastung von 4,2 Prozent des gesamten Verkaufserlöses.

Hauptwohnsitzbefreiung

Eine wichtige Ausnahme ist die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung. Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt der Verkauf einer Immobilie hinsichtlich der Immobilienertragssteuer steuerfrei.

Voraussetzung ist entweder, dass die Immobilie ab der Anschaffung oder Herstellung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat, oder dass sie innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

In beiden Fällen gilt zusätzlich, dass der Hauptwohnsitz im Zusammenhang mit dem Verkauf tatsächlich aufgegeben werden muss.

Auch die Immobilienertragsteuer wird im Regelfall im Zuge der Vertragsabwicklung vom Rechtsanwalt oder Notar berechnet und abgeführt.

Grundverkehrsrechtliche Genehmigungen

Neben steuerlichen Fragen können beim Immobilienverkauf auch grundverkehrsrechtliche Genehmigungen erforderlich sein. Die entsprechenden Regelungen werden von den Bundesländern erlassen und können daher regional unterschiedlich sein.

Genehmigungspflichten bestehen insbesondere beim Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke oder beim Erwerb durch ausländische Personen oder Gesellschaften.

Handelt es sich hingegen um keine land- oder forstwirtschaftliche Liegenschaft, ist in vielen Fällen eine sogenannte Negativbescheinigung der Grundverkehrsbehörde erforderlich. Mit dieser bestätigt die zuständige Behörde, dass für den konkreten Erwerbsvorgang keine Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz notwendig ist. Ohne diese Bestätigung kann die Eintragung im Grundbuch ebenfalls verzögert werden.

Rechtssichere Abwicklung beim Immobilienkauf und Immobilienverkauf

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie umfasst daher nicht nur die Vertragsunterzeichnung, sondern auch eine Reihe rechtlicher und steuerlicher Schritte. Dazu gehören insbesondere die korrekte steuerliche Selbstberechnung, die Einbringung der Grundbuchsanträge sowie die Einholung grundverkehrsrechtlicher Bestätigungen.

Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung im Bereich des Miet- und Immobilienrechts unterstützen wir Sie gerne bei der gesamten rechtlichen Abwicklung Ihres Immobilienkaufs oder Immobilienverkaufs. Wir übernehmen für Sie insbesondere die Vertragserrichtung, die steuerliche Selbstberechnung, die grundbücherliche Durchführung sowie die Einholung erforderlicher Genehmigungen oder Negativbestätigungen bei den zuständigen Behörden.

Eine professionelle rechtliche Begleitung stellt sicher, dass die Transaktion rechtssicher, effizient und unter Einhaltung aller steuerlichen sowie grundverkehrsrechtlichen Vorgaben abgewickelt wird.

Verfasst von Mag. Paul Wieser, LL.M. (RA) und Mag. Dominik Heiss (RAA)