Mietrecht in Österreich 2026: Was Mieter über Ausmalen, Umbauten, Wertsicherung und ihre Rechte wissen sollten

Wer eine Wohnung mietet, steht regelmäßig vor rechtlichen Fragen: Muss beim Auszug ausgemalt werden? Welche Umbauten sind erlaubt? Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten? Welche Auswirkungen haben die neuen gesetzlichen Regelungen zur Mietzinsanpassung? Dieses Jahr haben sich im österreichischen Mietrecht wichtige Änderungen ergeben, die Mieter kennen sollten. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über wichtige Rechte und Pflichten von Mietern in Österreich und zeigt auf, worauf in der Praxis besonders zu achten ist.

Darf man die Mietwohnung ausmalen oder verändern?

Während der Mietdauer darf die Wohnung grundsätzlich nach den eigenen Wohnbedürfnissen und Geschmack gestaltet werden. Dazu zählen insbesondere das Ausmalen der Räume, das Anbringen von Regalen, Bildern oder Lampen sowie andere übliche Wohnungsanpassungen, die als unwesentlich gelten und sich beim Auszug problemlos und ohne Beschädigung der Bausubstanz wieder entfernen lassen.

Zu beachten ist jedoch, dass erhebliche Veränderungen an der Bausubstanz nicht ohne Weiteres zulässig sind. Werden beispielsweise tragende Wände verändert, Türen versetzt, Sanitäranlagen ausgetauscht oder wesentliche Eingriffe in technische Anlagen vorgenommen, ist die Zustimmung des Vermieters – neben der Einholung allfälliger behördlicher Bewilligungen – erforderlich. Im Anwendungsbereich des MRG kann eine Zustimmung unter bestimmten Voraussetzungen auch ersetzt werden, sofern der Vermieter nicht fristgerecht reagiert und keine berechtigten Einwände bestehen.

Mieter sollten daher vor größeren Umbauten stets prüfen lassen, ob eine schriftliche Zustimmung notwendig ist. Dies vermeidet spätere Streitigkeiten über Rückbaupflichten oder Schadenersatzansprüche.

Beispiel: Ein Mieter montiert Wandregale und tauscht Lampen aus. Diese Maßnahmen sind zulässig. Wird hingegen eine Zwischenwand entfernt oder die Elektroinstallation verändert, ist grundsätzlich die vorherige Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Muss die Wohnung beim Auszug ausgemalt werden?

Eine der häufigsten Fragen im Mietrecht betrifft die Verpflichtung zum Ausmalen der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Grundsätzlich gilt, dass Mieter die Wohnung in jenem Zustand zurückzustellen haben, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Normale Abnutzungserscheinungen durch gewöhnliches Wohnen sind dabei vom Vermieter hinzunehmen. Bei der Abnutzung ist insbesondere auch auf die Mietdauer Rücksicht zu nehmen. Je länger eine Wohnung bewohnt wird, desto mehr Gebrauchsspuren sind regelmäßig zu erwarten. Nach einem zehnjährigen Mietverhältnis werden etwa stärkere Abnutzungen an Wänden, Bodenbelägen und Türen als nach einem einjährigen Mietverhältnis als normal anzusehen sein.

Pauschale Vertragsklauseln, wonach die Wohnung jedenfalls vor Rückgabe frisch ausgemalt werden muss, wurden in der Rechtsprechung vielfach als unzulässig beurteilt. Eine Verpflichtung zum Ausmalen kann jedoch insbesondere dann bestehen, wenn außergewöhnliche Farbgestaltungen vorgenommen wurden, etwa sehr dunkle oder intensive Farben, die eine Weitervermietung erheblich erschweren. Wer die Wohnung in neutralen Farbtönen nutzt und keine übermäßigen Beschädigungen verursacht, muss daher nicht automatisch vor dem Auszug sämtliche Wände neu streichen.

Entscheidend ist eine Gesamtbetrachtung des Einzelfalls, insbesondere des übernommenen Zustands der Wohnung sowie der Frage, ob lediglich gewöhnliche Abnutzung oder eine darüber hinausgehende Veränderung vorliegt. Unzulässig sind insbesondere Klauseln in Mietverträgen, die unabhängig vom Zustand eine zwingende Neuausmalung vorsehen.

Beispiel: Eine Mieterin hat eine Wohnung fünf Jahre lang bewohnt und die Wände in neutralem Weiß belassen. Obwohl der Anstrich leicht vergilbt ist und sich kleine Bohrlöcher an den Wänden befinden, stellt dies typische Abnutzungserscheinungen dar. Eine Ausmalpflicht besteht in diesem Fall nicht.

Beispiel: Eine Mieterin hat eine Wohnung drei Jahre lang bewohnt und einige Wände in der Wohnung in hellen Pastelltönen gestrichen. Da es sich um keine außergewöhnliche Farbgestaltung handelt, besteht keine Pflicht, die Wände bei Auszug weiß zu streichen.

Vorsicht bei Kaution, Übergabeprotokoll und Wohnungsrückgabe

Bereits bei Einzug sollten Mieter auf eine sorgfältige Dokumentation des Zustands der Wohnung achten. Werden Einrichtungsgegenstände und Geräte mitvermietet, ist auch deren Zustand zu überprüfen und zu dokumentieren. Ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos kann später entscheidend sein, um unberechtigte Forderungen zu vermeiden.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses darf die Kaution nicht automatisch für gewöhnliche Abnützungen einbehalten werden. Ein Abzug kommt grundsätzlich nur für tatsächliche Schäden oder offene Forderungen in Betracht. Liegen keine größeren Abnutzungen, Beschädigungen oder offene Forderungen vor, muss die Kaution samt Zinsen unverzüglich nach Ende des Mietvertrags zurückgezahlt werden.

Kommt es zu Meinungsverschiedenheiten über den Zustand der Wohnung, empfiehlt sich eine genaue Beweissicherung. Gerade Streitigkeiten über Kratzer, Bohrlöcher, Bodenbeläge oder Malerarbeiten führen häufig zu Auseinandersetzungen über die Rückzahlung der Kaution.

Beispiel: Wird bei Einzug der Zustand der Wohnung detailliert dokumentiert, kann der Mieter später nachweisen, dass bestimmte Gebrauchsspuren bereits vorhanden waren. Dadurch lassen sich unberechtigte Forderungen vermeiden.

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG): Was hat sich geändert?

Mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz wurden in Österreich Regelungen geschaffen, die den Zweck haben, Mieter vor übermäßigen Wertsicherungsanpassungen zu schützen, die in Zeiten hoher Inflation zu spürbaren Mietkostensteigerungen führen können. Wertsicherungen bleiben dem Grunde nach zulässig, ihre Durchsetzbarkeit und der Zeitpunkt von Mietzinsanpassungen werden jedoch gesetzlich begrenzt.

Die zwei zentralen Mechanismen des MieWeG sind:

• 3-%-Deckelung: Die jährliche Mietzinserhöhung darf 3 Prozent nicht überschreiten – unabhängig davon, wie stark der Verbraucherpreisindex (VPI) gestiegen ist.
• 50-%-Weitergabe-Regel: Liegt die Indexsteigerung über 3 Prozent, darf der Vermieter nur die Hälfte der über 3 Prozent hinausgehenden Steigerung weitergeben – und das nur bis zur 3-%-Obergrenze.

Für Mieter bedeutet dies, dass bestimmte Mietzinsanpassungen nicht mehr im bisherigen Ausmaß oder nicht sofort wirksam werden können. Welche konkreten Auswirkungen bestehen, hängt jedoch vom jeweiligen Vertrag, dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und der Art der vereinbarten Wertsicherungsklausel ab. Eine individuelle rechtliche Prüfung kann daher sinnvoll sein, insbesondere wenn erhebliche Mietzinserhöhungen vorgeschrieben werden.

Fazit

Es gibt zahlreiche Regelungen, die sowohl Mieter als auch Vermieter beachten müssen. Gerade bei Fragen zum Ausmalen der Wohnung, zu baulichen Veränderungen, zur Rückzahlung der Kaution oder zu Mietzinsanpassungen kommt es in der Praxis immer wieder zu Missverständnissen und rechtlichen Auseinandersetzungen. Wer seine Rechte und Pflichten kennt, den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug sorgfältig dokumentiert und größere Veränderungen vorab mit dem Vermieter abstimmt, kann viele Konflikte vermeiden. Bestehen dennoch Unsicherheiten oder kommt es zu Streitigkeiten, empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls, da die Beurteilung häufig von den konkreten Umständen und dem jeweiligen Mietvertrag abhängt.

Als Experten im Miet- und Wohnrecht beraten wir umfassend bei sämtlichen rechtlichen Fragestellungen rund um Miete und Vermietung. Wir unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte und entwickeln maßgeschneiderte Lösungen.

Häufige Fragen zum Mietrecht in Österreich

Verfasst von Dr. Sergej Raits, LL.M. (RA), Maria Luisa Raits, LL.M.