Urteil des OGH zur Haustierhaltung in Mietwohnungen

Der Oberste Gerichtshof hat jüngst ein Urteil zur Haltung von Haustieren in Mietwohnungen getroffen (10 Ob 24/21h vom 19.10.2021). Dabei ging es um den häufig in Mietverträgen zu findenden Genehmigungsvorbehalt des Vermieters, der im gegenständlichen Fall lautete: „Hunde und Kleintiere dürfen nur mit schriftlicher Bewilligung des Vermieters gehalten werden“.

Im entscheidungsrelevanten Fall lag ein Formularmietvertrag vor. Bei den meisten abgeschlossenen Mietverträgen handelt es sich inzwischen um solche Standard- oder Formularmietverträge. Diese werden vom Vermieter erstellt und nicht weiter verhandelt, sie sind demnach einseitig aufgesetzt. Es handelt sich also um eine Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Der OGH stellte fest, dass der Genehmigungsvorbehalt im konkreten Mietvertrag weder inhaltliche Vorgaben für die Tierhaltung, noch für eine Genehmigung durch den Vermieter enthält. Die oben zitierte Klausel impliziert, dass auch die Haltung von Kleintieren willkürlich, also ohne sachliche Gründe verweigert werden könnte und daher gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs. 3 ABGB ist. Die Klausel gilt damit vollständig als nicht vereinbart – auch in Bezug auf die Hundehaltung, weil es sich um einen Verbrauchervertrag (Vermieter = Unternehmer, Mieter = Verbraucher) handelte.

Halten von üblichen Haustieren erlaubt, wenn…

Damit ist das für die Mieterin günstigere dispositive Recht – § 1098 ABGB – anwendbar und kommt es demnach für die Frage, ob der Mieter im Einzelfall berechtigt ist, Haustiere zu halten, auf den Zweck des Vertrages, auf den Ortsgebrauch und auf die Verkehrssitte an. Danach ist das Halten der üblichen Haustiere, insbesondere von Hunden und Katzen, regelmäßig erlaubt. Die Ausnahmen: die Tierhaltung geht über das übliche Maß hinaus oder es liegt ein individuell verhandelter Mietvertrag vor, in dem eine konkrete Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter bezüglich der Haustierhaltung getroffen wurde.

Bisherige Rechtsprechung

Bereits in der vierten mietrechtlichen Klauselentscheidung aus dem Jahr 2010 beurteilte der OGH ein generelles Haustierverbot in einem Formularmietvertrag als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs. 3 ABGB, soweit es auch artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere (wie beispielsweise Ziervögel, Zierfische, Hamster oder kleine Schildkröten) erfasst. Bei anderen Tieren könne dem Vermieter ein schützenswertes Interesse an einer Beschränkung nicht abgesprochen werden. Bisher galt daher: Wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich ausverhandelt, sind von einem generellen Haustierverbot solche Tiere jedenfalls ausgenommen, die artgerecht in Behältnissen gehalten werden können, nicht jedoch Hunde und Katzen, da der Vermieter tatsächlich ein Interesse daran haben kann, dass solche Tiere in seiner Wohnung nicht gehalten werden.

Bestehende und künftige Mietverträge anwaltlich prüfen lassen

Unser Fazit: Ist in Formularmietverträgen eine Klausel enthalten, die die Haltung von Tieren ohne inhaltliche Vorgaben von einer Genehmigung des Vermieters abhängig macht, ist diese – wenn sie nicht über das gewöhnliche Maß hinausgeht – auch ohne Zustimmung des Vermieters erlaubt!Sollte daher bei Abschluss eines Mietvertrages auf Seiten des Vermieters der Wunsch bestehen, die Tierhaltung unter gewissen Voraussetzungen zu untersagen, empfiehlt es sich jedenfalls, diesbezüglich anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen und den Vertrag hinsichtlich der inhaltlichen Vorgaben für die Tierhaltung zwischen Vermieter und Mieter auszuverhandeln. Aber auch auf Seiten des Mieters sollte bei Abschluss eines Mietvertrages, für den Fall, dass bereits ein Tier vorhanden ist, jedenfalls auf die Ausgestaltung der entsprechenden vertraglichen Regelung geachtet werden. Sollte ein Tier erst bei bereits bestehendem Mietvertrag angeschafft werden und der Mietvertrag entsprechende nachteilige Regelungen enthalten, empfiehlt es sich ebenfalls, anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die Gültigkeit der Regelung zu überprüfen.

Rechtsanwältin Mag. Barbara Piralli

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